如何用正确的买房逻辑消除经济周期的不确定性

  近日，2021年7月的宏观经济数据陆续公布，在总体态势仍就保持稳定的大环境下，投资、进出口、消费这传统经济的三驾马车增速出现的回落，似乎为宏观经济局势未来的发展和走向，在“总体确定”当中，增添了几分“不确定”的因素。

  而在这种宏观局势下，用正确的买房逻辑，恰恰可以对冲经济周期的不确定性，但什么样的房子有这样的价值，已然不同往日，那些产品优秀、资源禀赋优秀的房地产项目，更具有这些对冲经济周期的属性。

  在经济基本面总体态势之下，一个现象值得高净值人群关注，那就是在不相同的领域逐渐显现的“资产荒”。

  不少银行投行部门的人士都向笔者反映，现在能够买到好的、稳定收益、风险较低且可控的资产，相对来说还是比较难。这种判断，在长期资金市场、债券市场现在表现得都较为显著，这种态势，值得对资产配置有较强需求的高净值人群关注，而用一套正确的买房逻辑对不动产进行配置，则是对冲这种潜在不确定性的有效方法。

  中国采用了一套相对独特的向市场注入流动性的方法，那是通过贷款加杠杆向市场注入货币流动性，而不是直接印钞。这就带来了一种局面，那就是虽然市场中的货币总量是增加的，但是日用消费品的价格涨幅是温和的，而资产市场的价格持续上涨，比日用消费品表现的更加明显。

  这是由于“贷款加杠杆”的方式，贷款需要有承载物——资产，这就会导致新增的货币供给向资产领域集中，而这个所谓的资产，既包括股权、有价证券等，也包括不动产，他们对货币的吸附能力更强也更大，所以，新增的货币流动性，就流向了资产市场的领域，各种价格都表现出了上涨的态势——在过去15年或者更长的经济周期中，这一点态势，表现得十分明显。

  因此，在当前做到合理的资产配置的过程中，掌握这个规律十分重要，这对于高净值人群手中资产的保值来说，是重要的因素之一。相比于波动较大的长期资金市场，以及不确定性和风险更高的股权市场投资，不动产领域，仍然是较为稳定的资产配置领域和范畴。

  逻辑也并非是一成不变的，只要买房就保值的时代，已经一去不复返了。从国家和主要城市的大政方针、主要政策来看，逐步剥离房地产上附着的公共服务属性，是大势所趋。

  例如，目前对于学区政策的调控等，都是遵循这一原则。因此，在衡量不动产价值时，特殊和稀缺的公共资源对房产价值影响的因素在不断削弱，这样一来，房产本身的质量、环境、宜居性、舒适性等与“住”直接相关的因素，长久来看，就会被更加凸显出来。

  所以，在这个大趋势下，进行资产配置时，一定要遵循“好房子”的配置逻辑，选择那些产品的质量卓越的房子，保值、增值的可能性，才变得更强。以此为标准，这就存在几个维度：

  综合以上四个维度来看，位于孙河的傲云项目，是十分符合这种资产配置逻辑的房地产项目。

  首先，从中国城镇化进程来看，未来十年像北上广深这样的一线城市依然吸引着人才、资金和资源源源不断涌入。因此，一线城市的优质房产的保值增值能力将更突出，也将慢慢的变稀缺。以北京为例，傲云所在朝阳孙河这个区位，是北京唯一一个从整体规划即以低密度为规划指导导向的区域，区域的总体容积率，只有1.5。

  这个规划思路的确定，是底色层面的，这决定了自然资源、景观资源、公共配套、道路、基础设施等方面的排布，都是以低密度为核心进行的，这使得朝阳孙河这个片区整体的宜居性、生活舒适程度，有了根本性的保障。

  北京的朝阳一直是开发商布局的重点区域，尤其是发展了十年的朝阳孙河区域，已发展成为国际化氛围浓郁的低密高端住宅片区。关键的一点是，朝阳孙河区域内前期开发的住宅项目，大部分都已经入住，这使得这个区域的“人气”已经很成熟，随之而来的，就是各方面生活配套的发展和完善。

  具体来看，傲云周边京承、京平、京密、机场高速等快速交通网络环伺，能够迅速到达北京CBD商圈、望京商圈、双井商圈、朝外商圈和燕莎商圈，其生活配套设施有着丰富的供给。

  这还不是全部，在朝阳孙河区域内部，政府规划了20万平米的核心商业区，围绕10万平米中央湖景公园而建。因为整个区域限高35米，容积率不能超过1.3，所以内部商业不会是大型的shopping mall，而是更高端的低密商业街，这一些都会使日常生活有着充足而丰富的保障。

  同时，这里还有很好的教育配套，从1994年最早成立的京西学校，北京市最认可的北京顺义国际学校（ISB）、以及被誉为“首相公学”的哈罗英国学校等，项目周边拥有16所纯正的国际学校，占北京国际学校数量的70%，招收的北京国际学生占比超过80%。

  更重要的是，出于土地集约节约利用的目的，政府的不再供应容积率1.0以下的别墅用地政策已经推行多年，因此，低密度的别墅项目在市场供应当中已经慢慢的变少。这决定傲云这一个项目作为资产的最重要稀缺性。可以说，当前是进入这个区域的最佳窗口期。而傲云项目，恰恰是孙河板块，最后一块低密度的住宅用地，自此以后，这个区域内的，低密度的项目将凤毛麟角。

  其次，在自然资源的禀赋方面，傲云项目所在的区域，是全国唯一一个集森林、湿地、湖景为一体的顶级生态圈。其中拥有亚洲最大的湿地公园温榆河湿地公园，它相当于15个朝阳公园的大小，也相当于6.5个奥林匹克森林公园大小，同时，区域内还有沙子营湿地公园和目前正在规划当中的十万方的湖景公园，自然资源禀赋十分优秀。

  这些自然资源禀赋，决定了傲云项目的业主，在享有区位优势和交通便利，即是与城市核心功能区便利联系的同时，还能享有城市核心区所不具有的宁静和生态，这在北京乃至中国主要的特大型城市都是十分稀缺的，这一点的核心要义在于：既享有城市的生活便利，又享有得天独厚的自然景观和环境资源，使得业主可以在两种生活之间迅速切换，且做到时间最短，成本最小，避免那些“要自然环境就只能过不便的乡野生活”的情况出现，能够享受城市公共配套便利的同时，也享有自然环境的美丽、宁静。

  第三，傲云项目的产品形态涵盖了合院、叠拼、洋房。在国家集约节约利用土地的大背景下，低密度的别墅产品，在市场上已经十分稀缺。无论从产品形态，还是从户型面积上，傲云这样的低密产品，在当下市场都极为稀缺。

  从近期土地集中出让的情况看，1.5左右容积率的低密度土地几乎已经处在“断供”的状态，尤其是在北京北五环路沿线区域，低密度的地块，土地供应接近于0，因此，我们大家可以看到，未来新增土地供应结构中，是没有类似傲云项目的地块的，这令傲云项目从资产角度考量和分析，具有极大的稀缺性，因此，就更加佐证了傲云项目的产品形态在日后也会极少出现，稀缺就是价值，这是最简单的资产配置原理。

  傲云项目的叠拼产品，分为上叠和下叠，建筑面积在300-400㎡，外部建筑风格是“现代中式风格”，在立面的选材上，采用了以米白色干挂石材为主，局部配以仿铜金属铝板、雕花等精选材质，无论从视觉观感层面，还是日后的维护，确保品质如一等方面，都有很大的保障。

  从内部户型的设计结构来看，其内部单层面积约100-110㎡左右，这在很多项目的设计中，是难以达到的。而从社区景观系统的角度考量，傲云项目则规划了门、厅、园、巷、院的一整套系统。从而回归人本，实现中国人良性居住需求的基本原点。

  在这个思路下，通过“两园”、“十巷”的社区规划设计，不仅满足了美学层面的视觉要素，还为现代、适当的邻里关系设置的基础。由此，从户内到户外，到社区，到区位，傲云项目形成了一个高居住品质，高生活舒适度的产品系统。

  这种产品，是当前宏观经济发展逻辑下，以资产配置对冲不确定性的有力工具。在告别了“是房子就保值”的情况下，傲云的产品系统和标准，为新时期高净值人群的资产配置，提供了一个有力的参照，而这才是当下正确的买房逻辑所在。

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